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住宅專項維修資金使用難:躺在金山上卻用不瞭
當房屋出現屋頂或墻面漏水、電梯年久失修、公共區域設施設備損壞等情台北市房屋融資況時，每一個普通居民首先想到的是動用住宅專項維修資金。
然而，這一房屋和居者的可靠保障在使用和支取中卻要面對重重"障礙"，資金使用率、使用效率"雙低"現象突出，一些房屋也因此被阻滯在"應修未修"的狀態下。
巨額住維資金在"沉睡"
"小區的電梯失控，想申請使用維修資金，卻遲遲無法獲批！"近日，廣西柳州市柳南某小區業主李女士向記者抱怨。根據相關規定，除瞭電梯故障等緊急情況，業主遇到樓棟天臺漏水、小區改造公共車位等情況都可以申請維修資金，由於該小區沒有業主委員會，導致維修資金申請困難。
記者采訪發現，絕大部分業主根本不瞭解如何申請使用該筆維修資金，部分人甚至對這筆錢的數額和使用情況表示質疑。看到小區宣傳欄裡物業貼出的維修電梯所使用的維修資金內容，業主陳明表示不屑："我都不知道錢就花瞭，根本沒有什麼部門來監督。"
公共維修基金，又稱"住宅專項維修資金"，是住宅共用部位、共用設施設備在保修期滿後，用於維修和更新、改造的專項資金。隨著住宅專項維修資金制度的普及，我國各個城市已經歸集起瞭數額龐大的維修資金，其總規模可能已突破萬億元。
然而，在全國范圍內，這筆資金的使用率卻並不高，大量資金長期"沉睡"在銀行賬戶中。北京市住建委相關負責人曾公開表示，自1998年實行"公維"基金制度以來，截至2013年底，北京市的這筆錢累計歸集金額超過350億元，但使用額僅約8億元。按此計算，基金使用比例為2.3%。
記者從南寧市住房保障和房產管理局瞭解到，自2009年實施物業專項維修資金管理辦法以來，該市累計歸集的維修資金已達20億元左右。具體為：未配置電梯的物業，業主每平方米建築面積交存55元，已配置電梯的物業相應交存金額為每平方米77元。但迄今為止，巨額資金支取比例不足1%。
來自山東省住房和城鄉建設廳的公開數據也顯示，該省公共維修基金使用率也普遍較低，全省部分城市甚至從未使用過。2012年該省調查的165個需要維修的住宅項目中，隻有9個成功直接申請到瞭維修資金。
多重因素致維修資金難解住宅"燃眉之急"
在"應修盡修"的前提下，維修金使用率低似乎可以從一個側面反映出房屋質量依舊可靠，尚不需要"大動幹戈"式的修修補補。但事實卻是，許多房屋"應修未修"，並由於制度設計的桎梏，使得維修資金的使用效率並不盡如人意。
按照相關法律規定，住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前若需要使用，應由物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。同時，還必須滿足列支范圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主，且占總人數三分之二以上的業主同意。
而在實際操作中，雖然業主們對維修資金普遍很重視，但對建築物共有部分承擔義務的意識卻十分欠缺，"事不關己、高高掛起"的現象較突出，使得簽字同意的"保障線"變成瞭"高門檻"。
南寧市房產資金管理中心相關負責人稱，使用維修資金的難點首先在於"雙三分之二"，由於部分業主參與公共事務的積極性差，需要業主簽字表決時非常困難。
同時，許多小區遲遲未能成立業委會，且開發商與前期物業之間、不同物業管理公司之間的移交銜接出現問題，導致小區本身支取維修資金的基礎工作嚴重欠缺，為日後的支取使用增加瞭更多不確定因素，導致需要動用專項維修資金時卻久拖不決，難解"燃眉之急"。
"目前，合肥市的住宅專項維修資金采取的是五級賬戶管理制，即分為市級、業委會、園中園、住宅樓以及業主這些不同層次的賬戶，涉及哪一級就動用哪一級的賬戶，申請主體也可以是業委會、前期物業管理、街道社區等，但無論誰來申請，小區業主分戶清冊等各種基本信息、房屋竣工驗收報告、各類設施設備的明細臺賬必須健全，各級的專戶開立工作必須完成。"合肥市物業專項維修資金管理中心主任方前進告訴記者。
但事實卻是，盡管大傢都知道維修資金重要，真正能夠未雨綢繆的小區還是少之又少，樂觀估計，目前在合肥，僅有不到三分之一的小區完成瞭滿足支取維修資金的各項前期準備工作。很多小區是在發現需要支用維修資金後，才開始火急火燎地"補功課"，成為支取資金"拖後腿"的主要原因之一。
"以支取維修資金的必要條件之一'超過保修期'為例，有的小區在開發商、前期物業、更換新物業的'幾經易手'之後，設施的竣工驗收日期、設備數量型號根本沒人說得清楚，等到火燒眉毛時才臨時抱佛腳，能不耽誤事嗎？"方前進說。
此外，一些地方雖然成立瞭專門的維修資金管理中心，但實際上隻能承擔"出納"工作，業務管理、審批審計、繳存支取等核心職能則分散在住建、房管、安全、銀行等多傢單位，多頭管理現象突出，支取一次維修資金往往耗時耗力，效率低下。
專傢：房屋"養老金"規范化、便捷化迫在眉睫
為瞭破解房屋"養老金"使用率低、支取不暢等問題，全國多個城市都進行瞭制度創新，盡可能低簡化流程，提高資金的使用效率。
如浙江省已出臺新規，房屋維修方案公示以後，隻要建築物內所有權人不超過1／3的業主書面提出反對意見，就視為公示同意。合肥市也在探索建立維修資金應急資金，即從維修資金增值部分中單列出一部分，用於小區緊急狀態下快速支用。
但更多的專傢和業內人士也表示，面對已經暴露出的房屋"養老金"使用、支取問題，過度依賴"特事特辦"、開通"綠色通道"並非治本之策，從根本上講，還是要盡快建立住宅專項維修資金更加規范化、便捷化的管理制度。
方前進表示，眼下，一些早期交付使用的商品房已經開始進入維修保養的集中期，而未來15年－20年，大量商品房都將進入維保"高峰期"，"要應對將來可能出現的維修資金大量支用情況，現在就要著手通過加強基層培訓、加大宣傳等途徑，調動主管部門、廣大業主、業委會、物業公司等多方面的積極性，共同提高工作效率。"
南寧市住房保障和房產管理局副局長李奇也表示，業主應重視所在小區共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造問題。出現保修期滿後共用房屋貸款償還信貸年息部位、共用設施設備需要維修、更新或改造的情況時，業主要按照申請物業專項維修資金的規定，積極配合物業管理單位組織的簽字表決，表達自己的真實意願，這樣才能有效解決好維修資金使用難的問題。
而針對一些地方已經暴露的多頭管理、審批繁瑣等情況，合肥學院房地產研究所所長朱德開也建議，應盡快轉變政府職能，理順管理機制，特別是要發揮市場和基層業主的作用，通過限時辦結等多種手段提高行政效率，降低管理成本。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/07562747179.shtml
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