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萬達商業地產市值大猜想
??達商業地產昨日正式招股，首日即獲11傢明星機構投資人慷慨下單，扮演基礎投資者。按照最新的數據，萬達商業地產全球發售6億股，招股區間價為41.8港元——49.6港元，假如綠鞋機制不被觸發，且發售價為45.7港元中間價，那麼，扣除各項成本後，萬達商業地產此次募集資金凈額預計將為266.79億港元。
??投資者關心招股定價，機構也對萬達商業地產的理想市值展開數據大猜想。一勺君把各大機構公佈的底單公佈如下，並列出各傢的理由。
??投行研報給出的預期股權估值范圍：
??瑞信：3060-3760億人民幣
??中金：2860-3170億人民幣
??匯豐：2960-3260億人民幣
??中銀：3952億港幣（3159億人民幣）貸款率利計算公式
??花旗：3820-4550億港幣（3054—3637億人民幣）
??高盛：2,560-4,270億港幣（2046-3413億人民幣）
??數據之外，這些投行也不吝溢美之詞，互相比拼誰對萬達商業地產的重新定義最能打動投資者。
??中金香港
??支持萬達業務在全國拓展的關鍵因素是其業務模式中現金流保持平衡的特點。隨著萬達的預售所得款所得款項為開發投資物業提供資金已經能夠在單個項目的水平上，維持經營性現金流的平衡。對萬達正在較小的城市擴張業務，有關對其現金流造成壓力的懷疑未免過濾。公司業務模式的可持續性結合瞭與當地政府互助關系、一流的執行力及強大的租賃能力，使公司的發展相當堅固。
??我們預計2015/16年（預計）的合約銷售額將高達1,890億及1,830億元人民幣，包括於2015/16年（預計）每年保守收購1,400萬平方米樓面面積。在積極的租賃修訂及可出租樓面面積增加的帶動下，預期其經常性收入將以31%的年復合增長率增長，至2016年（預計）將達到265億元。
??我們預計萬達的核心純利在2014/15/16年將分別達到145億、201億及250億元人民幣，3年期復合增長率為24%。
??估值：我們預計萬達的資產凈值為2,860億至3,170億元人民幣，或3,690億至4,090億元港幣。根據以貼現現金流量法為基礎的資產凈值（目標折讓為40%）及基於市盈率的分類加總估值法，2015年（預計）預測市盈率為9.0至9.2倍。
??高盛
??我們估計其於2014-2016（預期）年度的基本利潤率為13.6%，而股本回報率為12%。我們認為萬達的資產負債情況將維持穩健，資債比率將由2014年上半年末的88%降至2016年（預期）的24%，故對新項目收購的前景樂觀。
??我們以中國海外發展有限公司、華潤置地有限公司及萬科作比較，將估值范圍設定為預測2014年底資產凈值折現0%到40%。
??估值：我們將2014年末（預期）的資產凈值乘以0%-40%的折讓，得出其遠期股權估值范圍乃介乎港幣2,560億元至4,270億元。
??我們相信評估萬達最合適的方法是使用資產凈值，我們目前在研究范圍內使用相同的方法來評估中國開發商。
??瑞信
??如果說阿裡巴巴主要是象征中國互聯網時代要富起來的夢想，我們認為萬達或許代表瞭中國快速增加且越來越富裕的中產階級，想要像發達國傢的上中產階級一樣生活的夢想。
??我們估計萬達的凈資產值范圍介乎3,060億元至3,760億元人民幣之間。於估值范圍的中點（即3,410億元人民幣），購物中心、開發物業和酒店分別占資產總值的55%、32%和13%。
??以下三點是我們看到的信心：
??1、購物廣場的高內部收益率和租金增長。目前，萬達是中國最大的購物中心經營商，擁有89間已完工和90多個已經規劃的購物中心。基於對中國購物中心板塊的初步調查和我們專有的分析，以及我們將萬達與中國其他領先的購物中心經營商的比較，我們認為萬達的大多數購物中心均擁有合適的規模，合適的商品組合和合適的地點。我們的案例分析闡明瞭萬達的聚集戰略，其租金上漲潛力和與同業比較的內部收益率。
??2、與騰訊和百度的線上線下合資企業：綜合消費和娛樂服務潛在上漲。本報告中，我們認為由於消費者日益重視完善的全方位渠道購物體驗，未來零售或將租金從商店營業額中分離出來。然而，我們對於萬達的評估並不包括其線上線下業務。
??3、風險和機會：目前萬達擁有中國迄今最多的豪華酒店，也有海外擴張計劃。我們認為這即意味著風險，也意味著機會。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-10/15285948347273892380725.shtml
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